На вопросы вологжан отвечает заместитель начальник отдела государственной регистрации земельных участков, арестов, ограничений Управления Росреестра по Вологодской области Антон Козьбан.
Вопрос: Собираемся купить земельный участок. На что обратить внимание при его покупке?
Ответ: Сделки по купле-продаже земельных участков не менее популярны, чем купля-продажа иных объектов недвижимости, в связи с чем права на земельные участки так же часто становятся предметом судебных споров. Чтобы избежать возникновения каких-либо конфликтных ситуаций во время и после заключения договоров купли-продажи земельных участков, необходимо обратить внимание на некоторые особенности.
Согласно положениям гражданского законодательства, договор купли-продажи земельного участка представляет собой соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется уплатить за это недвижимое имущество определенную денежную сумму (цену).
Таким образом, можно выделить два существенных, то есть обязательных для его заключения, условий такого договора:
- Предмет – подлежащий купле/продаже земельный участок, для которого указываются основные характеристики, позволяющие его идентифицировать: кадастровый (или условный) номер, адрес (местоположение), площадь.
- Цена – чётко определённая сумма, за которую приобретается земельный участок.
Обращаю внимание, что без указания предмета и цены договор купли-продажи земельного участка в силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключённым. Вместе с тем, стоит отметить и иные условия, которые могут быть указаны в договоре купли-продажи земельного участка как сопутствующие и способствующие безопасному совершению сделки:
- стороны договора – наиболее частым основанием для судебных тяжб по купле-продаже земельных участков является совершение такой сделки лицами, не имеющими на это прав. Так, в договоре следует указать данные продавца, как личные, так и подтверждающие его право собственности на земельный участок, а также личные данные покупателя.
- обременение правами третьих лиц: такими обременениями могут быть арендные обязательства, передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование и т.д.
- нахождение на участке каких-либо объектов недвижимости – согласно п. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Из изложенного следует, что если на земельном участке расположено, например, какое-либо здание (сведения о котором имеются в Едином государственном реестре недвижимости), то земельный участок не может быть продан отдельно, без этого здания, поскольку иначе правообладатель здания не будет иметь возможности им пользоваться и обслуживать в необходимой для этого степени. Стоить отметить, что информацию о расположенных на земельном участке объектах недвижимости, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, также необходимо указать в договоре купли-продажи во избежание последующих конфликтов с возможными правообладателями таких объектов.
- ограничения в использовании – такими ограничениями могут быть как аресты на проведение регистрационных действий в отношении земельного участка, наложенные судебными приставами, так и нахождение на земельном участке охранных зон, его расположение в пределах береговой линии и иное.
- передаточный акт – это документ, являющийся приложением и неотъемлемой частью договора купли-продажи объектов недвижимости. В передаточном акте указываются особенности земельного участка, в том числе его недостатки. Подписание передаточного акта свидетельствует о надлежащем осмотре и принятии земельного участка покупателем в том виде и состоянии, которые имеются на момент совершения сделки, что обезопасит продавца от неправомерных претензий покупателя по поводу ухудшения состояния земельного участка, произошедшего после совершения сделки.
- недостатки – указание в договоре недостатков продаваемого объекта относится, скорее, к обычаям сделок по купле-продаже товаров движимого имущества, но для успешного отчуждения земельного участка стоит обратить внимание покупателя на недостатки участка и при заключении договора в отношении данного объекта.
- момент перехода права собственности на земельный участок – по сложившейся практике и исходя из общих принципов российского законодательства переход права собственности является свершившимся в момент его регистрации в уполномоченном органе.
- сведения об определении границ земельного участка – информация, относящаяся к предмету договора. По общим правилам для отчуждения земельного участка достаточно постановки его на государственный кадастровый учёт, то есть присвоения ему кадастрового (условного) номера, при этом не является обязательным вынесение границ данного участка на местности (межевание). Вместе с тем, предварительно проведённые кадастровые работы по определению границ отчуждаемого земельного участка в натуре и указание в договоре информации о таких границах поможет наиболее точно идентифицировать местоположение участка.
- документ об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав – согласно положениям п. 7 ст. 18 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» заявитель вправе по собственной инициативе представить такой документ вместе с заявлением о государственной регистрации права собственности. Информация об уплате государственной пошлины отображается в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, при этом поступление указанной информации в систему в силу каких-либо причин может происходить с задержкой. Поскольку сама регистрация прав производится только после получения регистратором сведений об уплате государственной пошлины, приложенная к заявлению квитанция о её уплате поспособствует скорейшему его рассмотрению.
Таким образом, соблюдение указанных выше условий при заключении договора купли-продажи земельного участка будет способствовать успешному и комфортному совершению данной сделки.