Горожане не торопятся оформлять в собственность квартиры, в которых живут по договору социального найма: по состоянию на декабрь 2024 года приватизировано лишь 224 жилых помещения.
«А я и не знала, что можно приватизировать! Я думала, что приватизация еще в 90-е годы закончилась, вместе с ваучерами», - признается вологжанка Ирина, которая уже более 20 лет живет с семьей в квартире по договору социального найма.
«Мы столкнулись с проблемой, когда у нас родился второй сын. Хотели продать квартиру, чтобы оформить в ипотеку более просторное жилье в новостройке, но нам отказали, потому что квартира не была приватизирована. Пришлось срочно этим заняться – и успели как раз до повышения процента по ипотеке!» - рассказывает вологжанин Владимир, получивший жилье по договору социального найма несколько лет назад.
Что же такое договор социального найма и какие ограничения он накладывает? По сути, это такой же договор аренды жилья, только здесь муниципальное помещение съёмное. В 49-й статье Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) говорится, что муниципалитет может сдать принадлежащие ему квадратные метры по договору соцнайма.
«По договорам социального найма жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в органах местного самоуправления, в порядке очередности исходя из времени принятия на учет, а также имеющим право на внеочередное предоставление жилья (ст. 57 ЖК РФ). Кроме того, при переселении граждан из аварийного жилищного фонда в рамках адресных программ по переселению установлено предоставление жилых помещений по договорам социального найма нанимателям расселяемых муниципальных жилых помещений (ст. 86, 89 ЖК РФ)», - разъясняют в Жилищном управлении Администрации Вологды.
Договор социального найма заключается на неопределенный срок, а проживание в такой квартире почти не отличается от жизни в собственном жилье. Есть даже плюс: поскольку вы не являетесь собственником, то не должны платить государству налог на недвижимость. Но есть и существенный минус: вы не сможете продать эту квартиру.
Чтобы распоряжаться таким жильем по собственному усмотрению, есть только один вариант: приватизировать её и стать собственником.
При приватизации муниципальной квартиры оформляется договор передачи жилплощади гражданам, которые прописаны там. То есть если вы живете в квартире с родителями, детьми и другими родственниками – все они «по умолчанию» включаются в договор и становятся собственниками.
В других нюансах приватизации помог разобраться начальник Департамента имущественных отношений Администрации Вологды Дмитрий Дугинов.
- Дмитрий Алексеевич, есть ли какой-то срок, до истечения которого нанимателю нельзя оформлять квартиру в собственность? Или это можно сделать сразу?
- Согласно Федеральному закону № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» оформлять приватизацию можно сразу после заключения договора социального найма. Ограничений по срокам предоставления документов нет. Это можно сделать через несколько дней или спустя много лет после получения ордера и договора социального найма на квартиру.
- Что дает гражданину приватизация квартиры, не считая возможности ее продать? Накладывает ли это на него какие-то обязательства?
- Приватизация имеет ряд неоспоримых преимуществ. В случае если гражданин живёт по договору социального найма в квартире, собственником которой является государство, он не может ее перепланировать (без согласия собственника), а также иным образом ею распорядиться. Но как только человек приватизирует жильё, он вправе по своему усмотрению принять решение о продаже, дарении квартиры или завещать ее. Кроме того, владелец может сдавать квартиру в аренду без получения разрешения от третьих лиц с целью получения дополнительного дохода, а также проводить перепланировку в соответствии с действующим законодательством. При этом важно понимать, что, получая жильё в собственность, владелец будет обязан платить имущественный налог.
- Есть ли ограничения по времени для приватизации таких квартир?
- В настоящее время приватизация жилых помещений является бессрочной. Ограничение срока бесплатной приватизации отменено Федеральным законом от 22.02.2017 N 14-ФЗ. Напомню, сроки бесплатной приватизации жилья, начатой в России в 1991 году, продлевались 6 раз.
- Что будет, если гражданин принципиально не хочет приватизировать квартиру? Отразится ли это, например, на квартплате? Могут ли его выселить?
- Смысл приватизации квартиры — в смене её хозяина: все права и обязанности собственника переходят от муниципалитета к физическому лицу. Порядок приватизации регулирует Федеральный закон от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которому приватизация жилых помещений - бесплатная передача на добровольной основе в собственность граждан РФ занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. То есть приватизация не обязательна — каждый сам принимает решение, исходя из своей ситуации.
Изменения в части оплаты могут коснуться только платы за наем и капитального ремонта. Если квартира муниципальная, гражданин платит за наем жилого помещения, а если приватизирована - плату за капитальный ремонт.
Выселить гражданина из муниципального жилья можно только по решению суда. Существует несколько причин для выселения:
- наниматель регулярно нарушает права соседей;
- наниматель не платит за квартиру, не платит за коммунальные услуги;
- действия жильца приводят к порче квартиры;
- пользование жилплощадью производится не по целевому предназначению.
- Кто имеет право приватизировать такую квартиру?
- Приватизировать квартиру может наниматель жилого помещения, с которым заключен договор социального найма либо члены семьи нанимателя, которые вселены в указанное жилое помещение на основании соглашения к договору социального найма. Если у гражданина нет возможности лично подать заявление на приватизацию (к примеру, он на СВО, работает за границей или пребывает в местах лишения свободы), то необходимо предоставить нотариальную доверенность на приватизацию или нотариальный отказ от приватизации - в случае, если он отказывается от приватизации.
- Если у гражданина была уже приватизирована старая квартира, может ли он приватизировать новое жилье, полученное по договору соцнайма?
- Согласно статье 11 Федерального закона от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», каждый гражданин только один раз имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.
Услуга по приватизации муниципального жилого фонда в настоящее время бесплатная - за получение имущества не нужно платить.